CONCEPTO 7231 DE 2013

(marzo 7)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

COMISIÓN DE REGULACIÓN DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO BÁSICO

-CRA-

Bogotá,

Asunto: Radicado CRA 2013-321-000699-2 de 20 de febrero de 2013.

Respetado señor Ortega:

Esta Entidad recibió la comunicación del asunto, por medio de la cual formuló la siguiente consulta: "informar bajo qué ley, se soporta el costo de agua potable (zonas comunes), para una propiedad horizontal de 38 apartamentos estrato 3".

En atención a su solicitud, esta Comisión procede a resolverla en los siguientes términos:

El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 "Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal', establece lo siguiente:

"PARTICIPACIÓN EN LAS EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.

Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado.

Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio (...)".

Por su parte, el artículo 32 de la misma ley establece que la propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los bienes de dominio particular. Su objeto será suministrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados, cumplir y hacer cumplir la ley, y el reglamento de propiedad horizontal.

En el parágrafo del citado artículo, se establece para efectos de la facturación de servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como consecuencia de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada cómo usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento de la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes. En caso de no existir dicho medidor, se cobrara de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y al suma de los medidores individuales. Así mismo establece que las propiedades horizontales que a la entrada en vigencia de la Ley en comento, no posean medidor individual para las unidades privadas que la integran podrán instalarlos si lo aprueba la asamblea general con el voto favorable de un numero plural de propietarios de bienes privados que representen el 70% de los coeficientes del respectivo edificio o conjunto.

Por otra parte, con respecto al cobro de los servicios públicos domiciliarios de zonas comunes de las unidades inmobiliarias cerradas, el artículo 81 de la ley ibídem, dispone que:

"Servicios Públicos Domiciliados Comunes. Los consumos de los servicios públicos domiciliados de acueducto, energía y gas en las zonas comunes y el espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas serán pagados por estas de acuerdo en lo dispuesto en el parágrafo del artículo 32 de la presente ley.

Los servicios de alumbrado público y de aseo en las zonas comunes y en el espacio público interno podrán ser pagados a través de las cuentas de consumo periódico de dichos servicios o de la tasa de alumbrado público o de aseo establecidas por el Municipio o Distrito. En ningún caso podrán generarse ambas obligaciones por un mismo servicio".

En ese entendido, la norma anterior permite el cobro del servicio público de acueducto para las zonas comunales de manera independiente de los inmuebles que conforman la unidad inmobiliaria.

Ahora bien para los servicios de acueducto y alcantarillado el Decreto reglamentario 302 de 2000, modificado por el Decreto 229 de 2002 expedido Ministerio de Desarrollo Económico, establece entre otras las siguientes definiciones:

"3.52. Unidades inmobiliarias cerradas. Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos copropietarios participan proporcionalmente en el pago de las expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras...".

Por su parte, el artículo 5 del mencionado Decreto 229 de 2002, establece con respecto a los medidores generales y de control que: "Las áreas comunes de edificios o unidades inmobiliarias cerradas deben disponer de medición que permitan facturar los consumos correspondientes. De no ser técnicamente posible la medición individual del consumo de áreas comunes, se debe instalar un medidor general en la acometida y calcular el consumo de las áreas comunes como la diferencia entre el volumen registrado por el medidor general y la suma de los consumos registrados por los medidores individuales".

En este sentido el Decreto reglamentario 302 de 2000, modificado por el Decreto 229 de 2002, en el artículo 3 numeral 3.36, definió: "Servicio residencial: Es el servicio que se presta para el cubrimiento de las necesidades relacionadas con la vivienda de las personas".

Lo anterior significa que la clasificación del tipo de servicio que se presta a las zonas comunales esta necesariamente atada a la clasificación del tipo de servicios que se presta al respectivo edificio o conjunto. Así los servicios de acueducto y alcantarillado que se presta a las zonas comunes de edificios o conjuntos de uso residencial son también de naturaleza residencial, como quiera que se trata del cubrimiento de necesidades relacionadas con la vivienda de personas. El anterior concepto se emitió en los términos del artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

Atentamente,

SILVIA JULIANA YEPES SERRANO

Directora Ejecutiva