CONCEPTO 20250120084801 DE 2025

(julio 29)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

COMISIÓN DE REGULACIÓN DE AGUA POTABLE Y SANEAMIENTO BÁSICO

-CRA-

Bogotá,

Señora

XXXXXX

Asunto: Radicado CRA 20253210077302 del 7 de julio de 2025.

Respetada señora XXXXXX,

En atención a la solicitud realizada mediante oficio con radicado del asunto, de manera atenta se da respuesta en los siguientes términos:

I. ANTECEDENTES

Al respecto, se refiere su comunicación en los siguientes términos:

"(...) 1o. Se emita concepto técnico y jurídico sobre la naturaleza y alcance de los contratos suscrito entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos. 2o. Se analice y determine la viabilidad jurídica de los escritos y recursos interpuestos en los periodos mencionados (2021, 2022, 2023 y 2024), con el fin de establecer su pertinencia, sustento normativo y eventuales omisiones en el trámite administrativo por parte del prestador del servicio. Se emitan las consideraciones adicionales que la CRA estime pertinentes en torno a la legalidad, validez del método sustractivo, para el cobro de los servicios de acueducto y alcantarillado, que exponen las empresas de acueducto y alcantarillado, cuando hay micromedición”.

II. REFERENTES NORMATIVOS Y JURISPRUDENCIALES

1. NORMATIVOS:

1.1. Artículos 128 a 132 de la Ley 142 de 1994

1.2. Artículo 32 de la Ley 675 de 2001

2. JURISPRUDENCIALES:

Sentencia C-075 de 2006 de la Corte Constitucional

III. PROBLEMA JURÍDICO

¿Cuál es la naturaleza y alcance de los contratos suscrito entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos?

IV. CONSIDERACIONES DE LA OFICINA ASESORA JURÍDICA

Antes de dar respuesta a su consulta, se indica que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, los conceptos emitidos son orientaciones que no comprenden la solución directa de problemas específicos, ni el análisis de situaciones particulares, la respuesta es general y no tiene carácter obligatorio ni vinculante. Adicionalmente, la presente respuesta se emite sin perjuicio de lo que sobre el particular consideren otras entidades en el marco de sus competencias.

Dicho lo anterior, para resolver el problema jurídico sometido a consideración, se abordará el respectivo análisis empezando por la naturaleza y alcance de los contratos suscritos entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos, para luego dar paso a las competencias de la CRA frente a la revisión y trámite de los recursos y solicitudes ante personas prestadoras de servicios públicos y finalizar con el análisis del caso concreto.

1. Naturaleza y alcance de los contratos suscritos entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos.

El artículo 365 de la Constitución Política de 1991 señala que los servicios públicos "podrán ser prestados por el Estado, directa o indirectamente, por comunidades organizadas, o por particulares". En este sentido, el artículo 15 de la Ley 142 de 1994 determina quienes pueden prestar servicios públicos domiciliarios señalando que están obligados a observar la normatividad sobre los servicios públicos consagrada en esta Ley, la cual prevé, entre otros aspectos, el régimen del contrato de servicios públicos. Así mismo, deben dar aplicación a la regulación expedida por las comisiones de regulación y demás normas aplicables a los prestadores de servicios públicos.

Ahora bien, el instrumento creado por el Legislador para regular la relación de la persona prestadora con el suscriptor y/o usuario es el contrato de servicios públicos. Su régimen legal se encuentra previsto en el artículo 132 de la Ley 142 de 1994 conforme al cual dicho contrato se rige por lo dispuesto en dicha ley, por las condiciones especiales que se pacten con los usuarios, por las condiciones uniformes que señalen las personas prestadoras y por las normas del Código de Comercio y del Código Civil.

Por su parte, el artículo 128 de la Ley 142 de 1994 señala las características del contrato de servicios públicos indicando que es uniforme, consensual y oneroso y el artículo 129 Ibidem, el cual determina la existencia del contrato indicando que nace a la vida jurídica desde que la empresa define las condiciones uniformes en las que está dispuesta a prestar el servicio y el propietario o quien utiliza un inmueble determinado, solicita la prestación.

Las partes que conforman el contrato de condiciones uniformes están especificadas en el artículo 130 Ibidem y son: la empresa de servicios públicos y el suscriptor o usuario. Para el caso que nos ocupa, el suscriptor o usuario puede ser una propiedad horizontal.

La Corte Constitucional en sentencia C-075 de 2006 analizó cada una de las características de los contratos de condiciones uniformes indicando: "Entre las características esenciales reconocidas a los contratos de condiciones uniformes además de tratarse de un negocio jurídico consensual, se encuentran su naturaleza uniforme, tracto sucesivo, oneroso, mixto y de adhesión. Es uniforme por someterse a unas mismas condiciones jurídicas de aplicación general para muchos usuarios no determinados. Es de tracto sucesivo pues las prestaciones que surgen del mismo necesariamente están llamadas a ser ejecutadas durante un período prolongado de tiempo. Es oneroso ya que implica que, por la prestación del servicio público domiciliario, el usuario debe pagar a la empresa respectiva una suma de dinero. Es de adhesión, en el entendido que las cláusulas que regulan el contrato, por lo general, son redactadas previa y unilateralmente por la empresa de servicios públicos, sin ofrecerle a los usuarios la posibilidad de deliberar y discutir sobre el contenido de las mismas. Finalmente, como previamente se señaló su naturaleza es mixta, pues las disposiciones jurídicas que lo regulan corresponden a una relación reglamentaria y contractual."

En relación a la prestación de los servicios públicos a usuarios constituidos como propiedades Horizontales, el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 dispone lo siguiente:

“Artículo 32. Objeto de la persona jurídica. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

Parágrafo. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

(...)" (subrayas fuera de texto).

Conforme a la norma en cita, de la constitución de la propiedad horizontal surge una persona jurídica de la cual hacen parte los propietarios de los bienes de dominio particular y para efectos de la facturación de los servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes, si así lo solicita, podrá ser considerada como usuaria única frente a los prestadores; de tal suerte que la propiedad horizontal es considerada como

una persona autónoma e independiente de los propietarios que la conforman y por tanto sus decisiones deben ser adoptadas a través de la deliberación en asamblea general. Decisiones que: "son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto” (subraya fuera de texto), al amparo del artículo 37 ibídem.

En coherencia con lo anterior, de acuerdo con el artículo 1 de la Ley 675 de 2001, el propósito del régimen de propiedad horizontal consiste en regular:

"(...) la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (...)"

Conforme lo anterior, indistintamente de que la propiedad horizontal constituya una persona jurídica distinta de las personas propietarias de los bienes privados y comunes, todas las decisiones que, en función de la seguridad y convivencia adopté a través de sus instancias decisorias, cobijan a la copropiedad, en cuanto a los bienes y servicios comunes.

Así las cosas, según el parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, para los efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución del régimen de propiedad horizontal, será considerada como única usuaria frente a las personas prestadoras de los mismos, por lo que, el cobro del servicio, se fundamenta en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes, y en caso de no existir el correspondiente medidor de zonas comunes, según la fuente normativa estudiada, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.

En ese orden de ideas, tratándose de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, la persona jurídica que surge de su constitución se encuentra facultada exclusivamente para administrar los bienes de uso común, por lo que, si para efectos de la facturación de los servicios públicos domiciliarios es considerada como única usuaria en relación con los bienes comunes, es la propiedad horizontal la suscriptora o usuaria de dichos servicios.

De otra parte, es preciso mencionar que las atribuciones de la propiedad horizontal frente a los servicios públicos domiciliarios son, inicialmente, frente a las zonas comunes; frente a los bienes inmuebles privados que conforman la propiedad horizontal, en principio, será el usuario quien tendrá la titularidad y legitimidad para ejercer los derechos contemplados en el artículo 9 de la Ley 142 de 1994. Lo anterior, sin perjuicio de lo que haya sido pactado sobre el particular en el reglamento de propiedad horizontal.

2. Competencias de la CRA frente a la revisión y trámite de los recursos y solicitudes ante personas prestadoras de servicios públicos.

Teniendo en cuenta lo desarrollado a lo largo de este concepto y para dar respuesta al problema jurídico planteado, en primer lugar, es importante mencionar que la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico - CRA - es una entidad del orden nacional, creada mediante el artículo 69.1. de la Ley 142 de 1994, como una Unidad Administrativa Especial con autonomía administrativa, técnica y patrimonial, sin personería jurídica, adscrita al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio.

Mediante el Decreto 1524 de 1994, le fueron delegadas las funciones presidenciales relacionadas con las políticas generales de administración y control de eficiencia de los servicios públicos domiciliarios, a las que hace referencia el artículo 370 de la Constitución Política. Por otra parte, las funciones generales de la CRA están previstas en los artículos 73 y 74 de la Ley 142 de 1994, entre las cuales se puede citar en forma general: regular los monopolios en la prestación de los servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado y servicio público de aseo, promover la competencia entre quienes presten estos servicios para que sean económicamente eficientes, la prevención del abuso de posición dominante y la producción de servicios de calidad.

3. De las peticiones reiteradas.

A través del Radicado CRA 20250200041631 del pasado 7 de abril, en el cual se le informó que la CRA carece de competencia para realizar control de legalidad de actuaciones de las empresas prestadoras de servicios públicos.

4. Del caso concreto.

Sobre el particular, nos permitimos dar respuesta a cada uno de sus interrogantes, en los siguientes términos:

4.1. "Se emita concepto técnico y jurídico sobre la naturaleza y alcance de los contratos suscrito entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos. ”

De conformidad con lo expuesto en la primera parte de las consideraciones del presente escrito, el artículo 365 de la Constitución establece que los servicios públicos pueden ser prestados por el Estado, comunidades organizadas o particulares. Por otra parte, la Ley 142 de 1994, en sus artículos 130 y 131 regula quiénes pueden prestar estos servicios y la forma como deben realizar esta prestación.

El contrato de servicios públicos es el instrumento legal que regula la relación entre el prestador y el usuario. Dicho contrato es uniforme, consensual y oneroso; nace cuando la empresa fija las condiciones uniformes y el usuario solicita el servicio. Las partes de este contrato son la empresa prestadora y el usuario o suscriptor, pudiendo este último ser una propiedad horizontal.

La Corte Constitucional en sentencia C-075 de 2006 ha resaltado que este tipo de contratos es de adhesión, uniforme para todos los usuarios, de tracto sucesivo, oneroso y mixto.

Respecto a las propiedades horizontales, según la Ley 675 de 2001, una vez constituida legalmente, son consideradas una persona jurídica encargada de la administración de los bienes y servicios comunes. Esta persona jurídica puede, si así lo solicita, ser considerada como "usuaria única” frente a las empresas prestadoras para la facturación de servicios públicos domiciliarios de las zonas comunes. El cobro se realiza de acuerdo con el consumo registrado en el medidor de las zonas comunes. Si no existe dicho medidor, se hace con base en la diferencia entre el medidor general y los individuales.

Así, la propiedad horizontal, como persona jurídica, está habilitada por la ley para administrar los bienes comunes y puede ser la usuaria de los servicios públicos de

estos bienes. Sin embargo, respecto a los bienes privados, cada usuario conserva la titularidad para ejercer los derechos relacionados con los servicios públicos, salvo que el reglamento interno disponga algo distinto.

4.2. "Se analice y determine la viabilidad jurídica de los escritos y recursos interpuestos en los periodos mencionados (2021, 2022, 2023 y 2024), con el fin de establecer su pertinencia, sustento normativo y eventuales omisiones en el trámite administrativo por parte del prestador del servicio.

Se emitan las consideraciones adicionales que la CRA estime pertinentes en torno a la legalidad, validez del método sustractivo, para el cobro de los servicios de acueducto y alcantarillado, que exponen las empresas de acueducto y alcantarillado, cuando hay micromedición.”

Respecto al segundo interrogante, tal y como se informó a través del Radicado CRA 20250200041631 del pasado 7 de abril, en el cual se le informó que la CRA carece de competencia para realizar control de legalidad de actuaciones de las empresas prestadoras de servicios públicos, por lo que conforme con el artículo 19 de la Ley 1437 de 2011, sustituida por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015, respecto de peticiones reiterativas ya resueltas, esta autoridad se remite a las respuestas anteriores.

La presente respuesta se emite bajo los términos y condiciones del artículo 28 del Código Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

V. CONCLUSIÓN.

Teniendo en cuenta lo desarrollado a lo largo de este concepto, la respuesta al problema jurídico planteado consistente en ¿Cuál es la naturaleza y alcance de los contratos suscrito entre las copropiedades sometidas a propiedad horizontal y las empresas de servicios públicos?, se resume así:

El contrato entre una propiedad horizontal y una empresa de servicios públicos es un contrato de servicios públicos de condiciones uniformes de naturaleza especial, en el que la copropiedad, como persona jurídica autónoma, funge como suscriptora y usuaria única para los servicios de las zonas comunes. Esta relación es independiente de los vínculos contractuales que cada propietario o residente de las unidades privadas, quienes deberán pagar sus propios consumos.

De esta forma se da respuesta a la solicitud presentada.

Cordialmente,

OMAR ALBERTO BARÓN AVENDAÑO

Jefe Oficina Asesora Jurídica