CONCEPTO 96 DE 2023

(marzo 1)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

Bogotá, D.C.,                                                 

Ref. Solicitud de concepto^[1]

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020^[2], la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.

ALCANCE DEL CONCEPTO

Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011^[3], sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015^[4].

Por otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.

CONSULTA

A continuación, se transcribe la consulta elevada la cual contiene una serie de interrogantes que posteriormente serán resueltos en el acápite de conclusiones:

“1. ¿Que se constituye como áreas comunes dentro de una unidad residencial cerrada o un centro comercial?

2. ¿Solicito muy comedidamente se me informe si las áreas comunes de una unidad residencial cerrada o un centro comercial son objeto de cobro del servicio público de aseo?

3. ¿Informar si una unidad residencial o centro comercial están constituidos como multiusuarios debe pagar la administración de este el servicio público de aseo de las áreas comunes?”

NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE

Ley 142 de 1994^[5]

Ley 675 de 2001^[6]

Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015

CONSIDERACIONES

Con el propósito de ilustrar el tema consultado, se procederá a emitir un concepto de carácter general, con el fin de brindar orientación e interpretación frente a la consulta formulada, sin que las mismas comprometan la responsabilidad de la Superintendencia, ni tengan carácter obligatorio ni vinculante, toda vez que se emiten conforme con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, introducido por sustitución, por la Ley 1755 de 30 de junio de 2015.

En este sentido, con el fin de dar respuesta a los interrogantes planteados en la consulta, previamente se efectuarán algunas consideraciones relacionadas con los siguientes ejes temáticos (i) ausencia de reglamentación y o regulación respecto de “áreas comunes”, “unidad residencial cerrada” o “centro comercial”, (ii) régimen de propiedad horizontal y (iii) figura de multiusuarios en el servicio público de aseo.

(i) Ausencia de reglamentación y o regulación respecto de “áreas comunes”, “unidad residencial cerrada” o “centro comercial”.

Es importante mencionar que ni la reglamentación ni la regulación del servicio público de aseo, previstas en el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, y la Resolución CRA 943 de 2021, respectivamente, contemplan definiciones respecto de los conceptos de “áreas comunes”, “unidad residencial cerrada” o “centro comercial”.

Si bien la consulta se encuentra relacionada con el pago del servicio público de aseo por parte de las áreas comunes de una unidad residencial cerrada o de un centro comercial, lo cierto es que el concepto de “áreas comunes” es propio de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001), como quiera que dicha ley sí las contempla, pero, bajo la figura de “bienes o zonas comunes”.

Por esta razón haremos referencia más adelante a dicho régimen, no sin antes precisar que, independiente que las áreas comunes constituyan una figura propia de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, lo cierto es que también pueden existir bienes, áreas o zonas comunes en una unidad inmobiliaria o bien inmueble (con matrícula inmobiliaria), físicamente divida en varias unidades habitacionales y/o independientes que no se encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal.

En ese sentido, aunque el régimen aplicable al servicio público de aseo tampoco contempla una definición sobre la “unidad residencial cerrada” tal como se señala en la consulta, se entiende que el concepto podría hacer referencia a la circunstancia mencionada, donde la unidad inmobiliaria o bien inmueble (con matrícula inmobiliaria) se encuentra dividida físicamente en varias unidades habitacionales y/o independientes (sin matrícula inmobiliaria), haciendo que se trate de un usuario agrupado con áreas comunes, beneficiarias del servicio público de aseo.

De este modo, para determinar cómo puede estar integrado el usuario agrupado, es decir, por qué tipo de unidades, el artículo 2.3.2.1.1. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, señala lo siguiente:

“ARTÍCULO 2.3.2.1.1. Definiciones: Adóptense las siguientes definiciones: (…)

16. Unidad Habitacional: Apartamento o casa de vivienda independiente con acceso a la vía pública o a las zonas comunes del conjunto multifamiliar y separada de las otras viviendas, de tal forma que sus ocupantes puedan acceder sin pasar por las áreas privadas de otras viviendas.

17. Unidad Independiente: Apartamento o casa de vivienda, local u oficina independiente con acceso a la vía pública o a las zonas comunes de la unidad inmobiliaria.”

Nótese que, aun cuando las definiciones aludidas sí hacen referencia a “zonas comunes”, lo cierto es que, como se indicó previamente, no existe una definición en el régimen del servicio público de aseo que permita establecer el alcance de lo que debe entenderse como tal, en usuarios agrupados que no se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal.

No obstante, de lo indicado en las definiciones se colige que, tanto las unidades independientes como las unidades habitacionales, hacen referencia a apartamentos, casas de vivienda, locales u oficinas “independientes”, que cuentan con acceso, ya sea a las zonas comunes del conjunto o unidad inmobiliaria, o a la vía pública, de tal forma que quienes las habitan pueden acceder a ellas, sin necesidad de pasar por las zonas privadas de los demás habitantes.

Desde esa misma perspectiva, podría señalarse que, la agrupación de unidades independientes cuya actividad sea comercial, constituyen lo que se denomina en la consulta como “centro comercial”. Sin embargo, se reitera que, frente a esta figura no existe definición en el marco del régimen del servicio público de aseo.

En ese contexto, como no existe reglamentación y/o regulación que señale las características y condiciones de las zonas o áreas comunes de usuarios agrupados no sometidos a propiedad horizontal, así como si constituyen una clasificación de usuario para efectos de facturación del servicio público de aseo (como sí sucede para las áreas comunes de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal o inclusive para las unidades habitaciones y/o independientes), no es posible concluir que deban ser consideradas como objeto de cobro de los servicios públicos.

(ii) Régimen de propiedad horizontal

La Ley 675 de 2001 consagra el régimen de propiedad horizontal, el cual tiene por objeto regular la forma especial de dominio, de propiedad horizontal, en la cual concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre un terreno y los demás bienes comunes.

De este modo, el artículo 3 de la Ley 675 de 2001, define lo relacionado con los bienes comunes, en los siguientes términos:

“Artículo 3o. Definiciones. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones:

(…)

Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (subrayado fuera de texto).

En consecuencia, es dable indicar que, de acuerdo con el régimen de propiedad horizontal los bienes comunes son las partes del conjunto o edificio que pertenecen en proindiviso^[7] a todos los propietarios de los bienes privados que conforman una comunidad o copropiedad, estos bienes comunes por su naturaleza son los que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Así mismo, el régimen de propiedad horizontal define los bienes comunes esenciales como los bienes que son indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto; considerando por regla general como bienes comunes esenciales, las instalaciones generales de servicios públicos, el terreno sobre el cual existan las construcciones o instalaciones, los cimientos, la estructura, las fachadas, los techos, losas que sirven de cubiertas y los bienes que permiten la circulación para el aprovechamiento de los bienes privados que conforman la comunidad o copropiedad.

Así las cosas, es la ley quien define que partes de los edificios o conjuntos deberán ser considerados como bienes comunes y bienes comunes esenciales. Por lo anterior, será obligación de la propiedad horizontal en el marco de la Ley 675 de 2001 señalar cuales bienes cumplen con las características de comunes y comunes esenciales.

Aunado a lo anterior, el artículo 32 de la citada ley, ha dispuesto que la propiedad horizontal da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular, que tiene como objeto administrar los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y, velar por el cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal.

En este mismo sentido, la ley facultó a la propiedad horizontal como persona jurídica a constituirse como usuaria única frente al prestador de servicios públicos, para efectos del cobro de los servicios públicos domiciliarios respecto de las zonas comunes, en los siguientes términos:

“ARTÍCULO 32. OBJETO DE LA PERSONA JURÍDICA. La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO. Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita, caso en el cual el cobro del servicio se hará únicamente con fundamento en la lectura del medidor individual que exista para las zonas comunes; en caso de no existir dicho medidor, se cobrará de acuerdo con la diferencia del consumo que registra el medidor general y la suma de los medidores individuales.(…)” (subraya fuera del texto).

Como resumen de lo anterior, es válido resaltar que: i) la propiedad horizontal se constituye como una persona jurídica distinta de los titulares del derecho de dominio de los bienes privados que la integran, ii) su objeto será administrar los bienes y servicios comunes y manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y, iii) podrá constituirse como usuaria única frente a los prestadores de servicios público domiciliario, para efectos de la facturación a zonas comunes.

En este sentido, cuando la propiedad horizontal se constituya como usuaria única de las zonas comunes frente al prestador del servicio públicos, esta ostentará la calidad de suscriptora y usuaria del servicio y, por ende, podrá ejercer los derechos y deberá cumplir con las obligaciones derivadas de las condiciones uniformes del contrato y de la prestación del servicio, entre ellas, el pago por los servicios públicos domiciliarios prestados.

Ahora bien, en cuanto el cobro de los servicios públicos domiciliarios es importante precisar que el numeral 99.9 del artículo 99 la Ley 142 de 1994 estableció que, para dar cumplimiento cabal a los principios de solidaridad y redistribución de ingresos, no existiría exoneración en el pago de los servicios públicos domiciliarios para ninguna persona natural o jurídica, veamos:

“ARTÍCULO 99. FORMA DE SUBSIDIAR. Las entidades señaladas en el artículo 368 de la Constitución Política podrán conceder subsidios en sus respectivos presupuestos de acuerdo a las siguientes reglas:

99.9. (…) En consecuencia y con el fin de cumplir cabalmente con los principios de solidaridad y redistribución no existirá exoneración en el pago de los servicios de que trata esta Ley para ninguna persona natural o jurídica. (…)”.

Lo anterior, tiene como fundamento constitucional en el artículo 367, y el pronunciamiento de la Corte Constitucional, a través de la Sentencia C-041 de 2003, en punto de la gratuidad de los servicios públicos, quien indico:

“(…) El concepto de gratuidad de los servicios públicos ha sido abandonado en la Constitución Política de 1991 (art. 367) y ha surgido, en cabeza de los particulares, la obligación de contribuir en el financiamiento de los gastos en que incurra el prestador del servicio dentro de los criterios de justicia y equidad (arts. 95, 367, 368 y 369 C.P.). Para determinar los costos del servicio hay que tener en cuenta una serie de factores que incluyen no sólo el valor del consumo de cada usuario sino también los aspectos económicos que involucran su cobertura y disponibilidad permanente de manera tal que la prestación sea eficiente. Precisamente con tal fin la Constitución prevé que sea la ley la que fije no sólo las competencias y responsabilidades en la prestación de los servicios públicos domiciliarios, su cobertura, calidad y financiación, sino el régimen tarifario, en el cual se tendrán en cuenta los criterios de costos, solidaridad y redistribución de ingresos (subrayado fuera de texto).

En consecuencia, los usuarios o suscriptores de los servicios públicos domiciliarios no podrán ser exonerados del pago de los servicios que gozan, de conformidad con los principios de solidaridad y redistribución. Así mismo, de acuerdo con el análisis realizado por la Corte Constitucional los usuarios o suscriptores de los servicios públicos domiciliarios tienen la obligación de contribuir en el financiamiento de los gastos en que incurra el prestador dentro de los criterios de equidad y justicia.

En esa medida, se puede afirmar que toda propiedad horizontal que se beneficie de la prestación del servicio público de aseo o cualquier otro servicio público domiciliario, será objeto de cobro de una tarifa por concepto de la prestación, siempre que haya solicitado al prestador ser considerada como usuaria única para efectos de facturación a las zonas comunes.

(ii) Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo

Dentro de las opciones tarifarias consagradas en el régimen de servicios públicos domiciliarios, se encuentra la opción de los multiusuarios, definida en los numerales 29 y 35 del artículo 2.3.2.1.1 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015, de la siguiente forma:

“Artículo 2.3.2.1.1. Definiciones. Adáptense las siguientes definiciones:

(…) 29. Multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo. Son todos aquellos usuarios agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o concentrados en centros comerciales o similares, que se caracterizan porque presentan en forma conjunta sus residuos sólidos a la persona prestadora del servicio en los términos del Decreto 1713 de 2002 o las normas que lo modifiquen, sustituyan o adicionen y que hayan solicitado el aforo de sus residuos para que esta medición sea la base de la facturación del servicio ordinario de aseo. La persona prestadora del servicio facturará a cada inmueble en forma individual, en un todo de acuerdo con la regulación que se expida para este fin.

(…) 35. Multiusuarios. Edificación de apartamentos, oficinas o locales con medición general constituida por dos o más unidades independientes”.

Conforme con lo señalado, se precisa que los multiusuarios del servicio público domiciliario de aseo son todos aquellos usuarios que se encuentran agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios, similares bajo el régimen de propiedad horizontal o concentrados en centros comerciales o similares; los cuales presentan a la persona prestadora del servicio de aseo sus residuos sólidos en forma conjunta siempre y cuando hayan solicitado el aforo de sus residuos con el fin de que esa medición sea la base la facturación del servicio de aseo.

En este punto, es importante resaltar que la opción tarifaria de multiusuario no es exclusiva de usuarios agrupados sometidos al régimen de propiedad horizontal, porque la definición expresamente contempla que también lo son, aquellos “(...) usuarios agrupados en unidades inmobiliarias (…) o concentrados en centros comerciales o similares, que se caracterizan porque presentan en forma conjunta sus residuos sólidos a la persona prestadora del servicio (…)”.

En cuanto al costo de este servicio a usuarios agrupados, el artículo 2.3.2.2.4.1.98 ibídem, señala:

“Artículo 2.3.2.2.4.1.98. Facturación para usuarios agrupados en unidades inmobiliarias. El costo del servicio público de aseo para el caso de usuarios agrupados en unidades inmobiliarias, centros habitacionales, conjuntos residenciales, condominios o similares bajo el régimen de propiedad horizontal vigente o concentrados en centros comerciales o similares, los cuales hayan escogido la opción tarifaria de multiusuario, será igual a la suma de:

1. Un cargo fijo, que será establecido de conformidad con la metodología definida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA).

2. Un cargo por la parte proporcional a los residuos sólidos generados y presentados por la agrupación o concentración de usuarios a la persona prestadora del servicio público de aseo, de acuerdo con el aforo realizado por esta y según la metodología definida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA).

Parágrafo. El valor máximo a cobrar por concepto del servicio de aseo a inmuebles desocupados será definido por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA). Para acceder a esta tarifa será indispensable acreditar la desocupación del inmueble según los requisitos establecidos por la CRA. (Decreto 2981 de 2013. artículo 99)”.

De este modo, el costo del servicio de aseo para usuarios agrupados que hayan escogido la figura de multiusuario será la sumatoria de un cargo fijo (establecido de conformidad con la metodología tarifaria definida por la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico - “CRA”) más un cargo por la parte proporcional a los residuos presentados por los usuarios agrupados de acuerdo con el aforo realizado, de conformidad con lo dispuesto en la metodología definida por la CRA. Veamos:

Por su parte, la Comisión de Regulación de Agua Potable y Saneamiento Básico (CRA), a través de la Resolución CRA 943 de 2021, en los artículos 5.3.1.2 y 5.3.1.3 señala, los requisitos para acceder a dicha opción tarifaria, el trámite y plazos, así:

“Artículo 5.3.1.2. Del cobro del servicio público de aseo a multiusuarios, según la producción y aforo de sus residuos. Los usuarios agrupados del servicio público ordinario de aseo podrán presentar solicitud al prestador de este servicio para que su facturación se realice de acuerdo con la producción real de residuos presentados, los cuales serán aforados por la persona prestadora. Para acceder a esta opción tarifaria, los multiusuarios deberán cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 5.3.1.3. de la presente resolución. El prestador del servicio, una vez verificado el cumplimiento de dichos requisitos, deberá otorgar la opción tarifaria solicitada e informar el procedimiento a seguir para realizar el aforo de los residuos sólidos, contenido en el artículo 5.3.1.7 de la presente resolución. (Resolución CRA 233 de 2002, art. 3)”. (Subrayas fuera del texto)

“Artículo 5.3.1.3. Requisitos que el usuario agrupado debe cumplir para acceder a la opción tarifaria.

a) Presentar la solicitud a la persona prestadora del servicio público ordinario de aseo, a la cual se deberá adjuntar el acta del acuerdo en la que conste la decisión de acogerse a la opción tarifaria, aprobada por la asamblea de copropietarios o la autorización firmada por el propietario de cada uno de los inmuebles que conforman el usuario agrupado, en los casos en que no exista copropiedad. Adicionalmente, en la solicitud debe indicarse la persona designada como responsable de firmar las actas de producción de residuos resultado del aforo;

b) Presentar los residuos sólidos en la unidad de almacenamiento o en el andén frente al predio, de acuerdo con lo establecido en el artículo 21 del decreto 1713 de 2002, subrogado por el artículo 2 del Decreto 1140 de 2003.

c) Disponer de cajas de almacenamiento suficientes para almacenar y presentar el volumen de residuos producidos, en atención a lo establecido en el artículo 17 del Decreto 1713 de 2002.

d) Presentar los residuos sólidos en un lugar común para la recolección y aforo

e) Presentar la relación de usuarios que solicitan acceder a la opción tarifaria, con sus datos identificadores, de acuerdo con el catastro de usuarios. También se deberá informar la existencia de inmuebles desocupados;

f) Indicar la forma como será asumida la producción de residuos por cada uno de los usuarios individuales que conforman el multiusuario, esto es, por coeficiente de propiedad horizontal, por coeficiente simple de acuerdo con el número de usuarios que conforman el usuario agrupado, o por la distribución porcentual que el usuario agrupado reporte.

PARÁGRAFO. Las personas prestadoras del servicio público de aseo no podrán exigir requisitos adicionales a los establecidos en el presente artículo para que el usuario agrupado pueda acceder a la opción tarifaria. (Resolución CRA 233 de 2002, art. 4) (modificado por Resolución CRA 247 de 2003, art. 1).”

“Artículo 5.3.1.4. Trámites y Plazo. Adoptada la decisión a que hace referencia el artículo 5.3.1.2. de la presente resolución por el usuario agrupado, la administración del usuario agrupado o la persona autorizada para el efecto deberá presentar formalmente la solicitud al prestador del servicio, adjuntando la información contenida en el artículo 5.3.1.3. de la presente resolución.

Para el caso de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, la decisión de solicitar la opción tarifaria contenida en el presente título deberá adoptarse conforme a lo establecido en el régimen de propiedad horizontal.

A partir de la fecha de radicación de la solicitud del usuario agrupado, el prestador del servicio de aseo cuenta con un plazo máximo de quince (15) días para conceder la opción tarifaria y de dos (2) meses adicionales para realizar el aforo e iniciar la aplicación de la opción tarifaria. (Resolución CRA 233 de 2002, art. 5)”.

De las disposiciones transcritas se puede concluir que los requisitos consagrados en la ley para que los usuarios agrupados puedan acceder a la opción tarifaria en el servicio público de aseo, en líneas generales se pueden resumir así: i) deben existir usuarios susceptibles de ser agrupados; ii) los usuarios deberán presentar una solicitud aprobada por la asamblea de copropietarios o la autorización firmada por el propietario de cada uno de los inmuebles y iii) cumplir con los requisitos técnicos establecidos en la resolución citada.

Por último, en cuanto a la facturación del servicio de aseo a los multiusuarios es pertinente remitirse al artículo 5.3.1.5. ibídem el cual dispone:

“Artículo 5.3.1.5. Facturación. El servicio ordinario de aseo deberá cobrarse mediante factura individual para cada uno de los usuarios que conforman el multiusuario.

En la factura deberá establecerse un cargo fijo y un cargo por la parte proporcional de los residuos sólidos generados y presentados. La cantidad de residuos sólidos presentados por el usuario agrupado y aforados se distribuirá entre los usuarios individuales que lo conforman, de acuerdo con la alternativa que éste haya reportado en la solicitud, a saber: por los coeficientes de propiedad horizontal del multiusuario, por coeficiente simple de acuerdo con el número de usuarios individuales que lo conforman, o por distribución porcentual.

PARÁGRAFO. En los casos de facturación conjunta del servicio de aseo con otro servicio público, la persona prestadora del servicio ordinario de aseo deberá informar a la empresa concedente del convenio de facturación conjunta, la decisión de otorgar la opción tarifaria que se establece en el presente título con el fin de que ésta proceda a facturar el servicio a cada usuario individual, de acuerdo con la generación de residuos sólidos y efectúe los ajustes que se requieran en su sistema de facturación, teniendo en cuenta los términos establecidos en el artículo 5.3.1.4. de la presente resolución”. (Subrayas fuera del texto)

Conforme con lo indicado, la facturación del servicio de aseo para multiusuarios debe efectuarse de manera individual; esto es, se debe expedir una factura independiente para cada usuario que haya solicitado el acceso a la opción tarifaria de multiusuarios, incluyendo, por su puesto, a la propiedad horizontal constituida como usuaria única del servicio, para efectos del cobro de servicio público de aseo a las áreas comunes. Tratándose de áreas comunes de usuarios agrupados no sometidos a régimen de propiedad horizontal, no es posible el cobro individual para tales áreas, como quiera que el régimen aplicable al servicio de aseo no lo contempla.

Las aludidas facturas que se expidan para el efecto, incluirán el cobro de un cargo fijo, así como un cargo por la parte proporcional de los residuos sólidos generados y presentados. Es decir, la cantidad de residuos generados y presentados serán distribuidos entre los usuarios individuales, entre ellos, la propiedad horizontal como usuaria única, de acuerdo con la alternativa por coeficiente reportada en la solicitud.

CONCLUSIONES

De acuerdo con las consideraciones expuestas se presentan las siguientes conclusiones:

- Ni la reglamentación ni la regulación del servicio público de aseo, previstas en el Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 y la Resolución CRA 943 de 2021, respectivamente, contemplan definiciones respecto de los conceptos de “áreas comunes”, “unidad residencial cerrada” o “centro comercial”.

- El concepto de “áreas comunes” es propio de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, como quiera que el parágrafo 32 de la Ley 675 de 2001, expresamente consagra que “Para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita”.

- No obstante, también pueden existir bienes, áreas o zonas comunes en una unidad inmobiliaria o bien inmueble (con matrícula inmobiliaria), físicamente divida en varias unidades habitacionales y/o independientes que no se encuentran sometidas al régimen de propiedad horizontal.

Como no existe reglamentación y/o regulación que señale las características y condiciones de las zonas o áreas comunes de usuarios agrupados no sometidos a propiedad horizontal, así como si constituyen una clasificación de usuario para efectos de facturación del servicio público de aseo (como sí sucede para las áreas comunes de las copropiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal o inclusive para las unidades habitaciones y/o independientes), no es posible concluir que deban ser consideradas como objeto de cobro de los servicios públicos.

- De acuerdo con el régimen de propiedad horizontal los bienes comunes son las partes del conjunto o edificio que pertenecen a todos los propietarios de los bienes privados que conforman una comunidad o copropiedad, estos bienes comunes por su naturaleza son los que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

Por su parte, los bienes comunes esenciales son los bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, verbigracia las instalaciones generales de servicios públicos, el terreno sobre el cual existan las construcciones o instalaciones, los cimientos, la estructura, las fachadas, los techos, losas que sirven de cubiertas y los bienes que permiten la circulación para el aprovechamiento de los bienes privados que conforman la comunidad o copropiedad.

- Conforme con lo previsto en el artículo 5.3.1.5 de la Resolución CRA 943 de 2021, el servicio ordinario de aseo deberá cobrarse mediante factura individual para cada uno de los usuarios que conforman el multiusuario. En ese contexto, si la persona jurídica que surge como efecto de la constitución al régimen de propiedad horizontal solicitó ser considerada como usuaria única ante el prestador, para efectos de la facturación del servicio público de aseo a las zonas comunes, está deberá ser destinataria de la facturación individual donde se aplique la opción tarifaria multiusuario.

Por el contrario, si las áreas o zonas comunes corresponden a un usuario agrupado no sometido al régimen de propiedad horizontal, no será posible la facturación individual con la opción tarifaria de multiusuario, porque la reglamentación no las concibe ni clasifica como usuarios.

Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.

Cordialmente,

ANA KARINA MÉNDEZ FERNÁNDEZ

Jefe Oficina Asesora Jurídica

<NOTAS DE PIE DE PAGINA>.

1. Radicado 20235290117112

TEMA: FACTURACIÓN DEL SERVICIO PÚBLICO DE ASEO A USUARIOS AGRUPADOS

Subtema: Áreas comunes de unidades residenciales cerradas.

2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.

3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”

5. “Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones”

6. “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”

7. Un proindiviso es la condición jurídica por medio de la cual un bien pertenece a más de un propietario.