CONCEPTO 267 DE 2024

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

Bogotá, D.C.,

Señor

XXXXXX

Ref. Solicitud de concepto^[1]

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020^[2], la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.

ALCANCE DEL CONCEPTO

Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011^[3], sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015^[4].

De otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, y así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.

CONSULTA

La consulta elevada se transcribe a continuación:

“(…) Si existe alguna norma que obligue a los arrendadores de locales comerciales entregar el inmueble con servicio de agua potable, o dicho de otra forma es legal que el arrendador entregue un local comercial sin servicio de agua o suministro de agua ya sea para consumo higiene o aseo del local. (…)”

NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE

Ley 84 de 1873^[5]

Ley 142 de 1994^[6]

Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015^[7]

CONSIDERACIONES

Con el propósito de orientar la consulta y responder al interrogante formulado, resulta pertinente efectuar algunas consideraciones generales en referencia a la obligatoriedad de vinculación como usuario al servicio público de acueducto y alcantarillado en local comercial; y la obligación del arrendador de entregar el inmueble al arrendatario con el servicio de acueducto.

Es preciso iniciar indicando que el numeral 79.1 y 79.2 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994 señala como funciones de esta Superintendencia entre otras, la de vigilar y controlar el cumplimiento de las leyes y actos administrativos a los que están sujetos los prestadores de servicios públicos y los usuarios en cuanto afecte a sus usuarios, y, de otra parte, sancionar sus violaciones, veamos:

“ARTÍCULO 79. Funciones de la Superintendencia de Servicios Públicos. Modificado por el art. 13 de la Ley 689 de 2001. Adicionado por el art. 96, Ley 1151 de 2007. Las personas prestadoras de servicios públicos y aquellas que, en general, realicen actividades que las haga sujeto de aplicación de la presente Ley, estarán sujetos al control y vigilancia de la Superintendencia. Son funciones especiales de ésta las siguientes:

79.1. Modificado parcialmente por el Artículo 28 del Decreto 1165 de 1999. Vigilar y controlar el cumplimiento de las leyes y actos administrativos a los que estén sujetos quienes presten servicios públicos, en cuanto el cumplimiento afecte en forma directa e inmediata a usuarios determinados; y sancionar sus violaciones, siempre y cuando esta función no sea competencia de otra autoridad.

79.2. Modificado parcialmente por el Artículo 28 del Decreto 1165 de 1999. Vigilar y controlar el cumplimiento de los contratos entre las empresas de servicios públicos y los usuarios, y apoyar las labores que en este mismo sentido desarrollan los "comités municipales de desarrollo y control social de los servicios públicos domiciliarios"; y sancionar sus violaciones.

(…)” (Subraya fuera del texto)

Así las cosas, no es dable para esta Superintendencia determinar en el contrato de arrendamiento de local comercial, si existe obligación legal para el arrendador de entregar al arrendatario dicho local comercial con la conexión para el servicio público de agua potable. Pues, no es de su competencia vigilar y controlar el cumplimiento del contrato de arrendamiento que las partes suscriban en desarrollo de la autonomía de su voluntad.

Cabe señalar que el contrato de arrendamiento de local comercial está sujeto a las disposiciones generales del código civil y código de comercio. Bajo ese contexto, los artículos 1973, 1982 y 1996 del Código Civil colombiano señalan lo siguiente:

“ARTÍCULO 1973. <DEFINICION DE ARRENDAMIENTO>. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” (Subraya fuera del texto)

“ARTICULO 1982. <OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR>. El arrendador es obligado:

1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada.

2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.” (Subraya fuera del texto)

“ARTICULO 1996. <OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO>. El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.” (Subraya fuera del texto)

De lo que es dable colegir lo siguiente:

i) Las obligaciones del contrato de arrendamiento de local comercial serán las que estipulen las partes.

ii) Las obligaciones principales para el arrendador son: La entrega de la cosa arrendada al arrendatario, mantener el inmueble para el fin para el que ha sido arrendada, y librar al arrendatario de cualquier obstáculo que le impida su disfrute.

iii) La obligación principal para el arrendatario es la de usar la cosas en los términos establecidos en el contrato de arrendamiento, y no por un objeto distinto al convenido.

iv) A efectos de determinar, si existe la obligación por parte del arrendador de entregar el inmueble con conexión al servicio público de acueducto, es necesario remitirse a las clausulas contenidas en el contrato, y en lo que concierne al estado en que se entrega el inmueble y las obligaciones a cargo de ambas partes.

v) Ante cualquier incumplimiento a las clausulas pactadas, las partes están facultadas para reclamar la resolución del contrato o su ejecución ante la autoridad judicial competente.

No obstante lo anterior, frente al servicio público de acueducto la Corte Constitucional señala lo siguiente: “(…) el derecho al agua potable como un derecho fundamental, muy particularmente y cuando a través de éste y su acceso efectivo con la prestación del servicio de acueducto se está dando alcance a uno de los fines esenciales del Estado como es la solución de las necesidades básicas insatisfechas de las personas y porque con la garantía de este derecho se protegen otros derechos fundamentales tan trascendentales como la vida en condiciones dignas y la salud[8](…)”.

A la luz del anterior postulado constitucional, es pertinente señalar que el parágrafo del artículo 16 de la Ley 142 de 1994 y el artículo 2.3.1.3.2.1.3 del Decreto Único Reglamentario obliga a vincularse como usuario de los servicios públicos acueducto y alcantarillado, así:

“ARTÍCULO 16. Aplicación de la ley a los productores de servicios marginales, independiente o para uso particular.

(…)

PARÁGRAFO. Cuando haya servicios públicos disponibles de acueducto y saneamiento básico será obligatorio vincularse como usuario y cumplir con los deberes respectivos, o acreditar que se dispone de alternativas que no perjudiquen a la comunidad. La Superintendencia de Servicios Públicos será la entidad competente para determinar si la alternativa propuesta no causa perjuicios a la comunidad.

Al respecto el artículo 2.3.1.3.2.1.3 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 señala:

“ARTÍCULO 2.3.1.3.2.1.3 De la solicitud de servicios y vinculación cómo usuario. Cuando haya servicios públicos disponibles de acueducto y alcantarillado, será obligatorio vincularse cómo usuario y cumplir con los deberes respectivos, o acreditar que se dispone de alternativas que no perjudiquen a la comunidad.

La Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios será la entidad competente para determinar si la alternativa propuesta no causa perjuicios a la comunidad.

Los servicios de acueducto y alcantarillado deben ser solicitados de manera conjunta, salvo en los casos en que el usuario o suscriptor disponga de fuentes alternas de aprovechamiento de aguas, sean éstas superficiales o subterráneas y el caso de los usuarios o suscriptores que no puedan ser conectados a la red de alcantarillado.

PARÁGRAFO. En relación con el inciso tercero del presente artículo, los casos especiales deben ser informados de manera detallada por el usuario o suscriptor, a la entidad prestadora de los servicios públicos, cómo parte de la información que debe contener la solicitud de los mismos y acompañar copia del correspondiente permiso de concesión de aguas subterráneas y/o superficiales expedido por la autoridad ambiental competente.” (Subraya fuera del texto)

En consecuencia, considera esta Oficina que es pertinente señalar que distinto es del deber de vinculación como usuario del servicio público de acueducto y alcantarillado, cuando los servicios públicos estén disponibles en el lugar donde el mismo se encuentra ubicado, salvo que acredite que dispone de alternativas que no perjudican a la comunidad, al deber que tiene el propietario o arrendador de un local comercial en el marco del contrato de arredramiento frente a los servicios público domiciliarios

En esa medida, con respecto al suministro de los servicios públicos en el marco del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, la Corte Constitucional mediante sentencia T-055/11 señala lo siguiente:

“(…) Los deberes del propietario en el contrato de arrendamiento. El suministro de los servicios públicos bajo la garantía de su disposición por el Estado.

3.1 En el ámbito del derecho contractual se ha entendido que el contrato de arrendamiento de bienes inmuebles para uso de habitación se rige por las normas generales que para el efecto se contemplan en la actualidad en la Ley 820 de 2003. En dicha norma se establece la bilateralidad de este tipo de negocio jurídico y se estipulan todos los elementos propios del contrato en particular.

3.2 Establecido que el contrato de arrendamiento centra su objeto en la entrega de un inmueble por parte del arrendador a un arrendatario para su goce a cambio de un precio, el arrendador[6] debe asegurar al arrendatario que el inmueble arrendado tenga las condiciones mínimas de habitabilidad, higiene y espacio que permita su normal uso. Sumado a estas condiciones propias del inmueble, debe tenerse en cuenta que la misma ley 820 de 2003 contempla en su artículo 2 que el arrendador deberá asegurar para el debido goce de del inmueble que este cuente con “los servicios, cosas o usos conexos”[7]. La misma norma explica que “se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo.”

3.3 Resulta inobjetable que el inmueble arrendado, debe tener instalados cuando menos los servicios públicos domiciliarios, como acueducto, alcantarillado, aseo, energía eléctrica. Así, es claro que los referidos servicios públicos, son parte de las condiciones mínimas de habitabilidad que debe tener el inmueble a arrendar, razón por la cual, el inmueble que no cuente con estos servicios públicos, no cumplirá con las condiciones mínimas que en materia de arrendamientos de vivienda se exige legalmente (…)” (negrilla fuera de texto).

En consecuencia, en el entendimiento de la Corte Constitucional los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a la vivienda deberán asegurar las condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que deberán contar con los servicios públicos domiciliarios.

Ahora bien, respecto a los servicios públicos en el marco del contrato de arrendamiento de locales comerciales ni el código de comercio ni el código civil, ni la jurisprudencia constitucional contemplan disposición en particular, por ende, se debe remitir a las clausulas contenidas en dicho contrato de arrendamiento donde las partes tienen libertad de configuración contractual.

CONCLUSIONES

De acuerdo con las consideraciones expuestas, se presentan las siguientes conclusiones:

- En virtud de lo señalado en el numeral 79.1 y 79.2 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994 es función de esta Superintendencia inspeccionar, vigilar y controlar el cumplimiento de las leyes y actos administrativos a los que están sujetos los prestadores de servicios públicos y los usuarios.

- Es necesario señalar que los contratos de arrendamientos de locales comerciales están sujeto a las disposiciones generales del código civil y código de comercio.

- Por lo anterior, escapa de la competencia de esta autoridad vigilar el cumplimiento de actos ajenos al régimen de servicios públicos, tales como los contenidos en el contrato de arrendamiento de local comercial, y ante cualquier incumplimiento, las partes están facultadas para reclamar la resolución del contrato o su ejecución ante la autoridad judicial competente.

- A efectos de determinar, si existe la obligación por parte del arrendador de entregar el inmueble con conexión al servicio público de acueducto, es necesario remitirse a las clausulas contenidas en el contrato, y en lo que concierne al estado en que se entrega el inmueble y las obligaciones a cargo de ambas partes, siendo las principales para ambos las contenidas en los artículos 1982 y 1996 del Código Civil colombiano.

- Por el contrario, en el entendimiento de la Corte Constitucional los contratos de arrendamiento de los inmuebles destinados a la vivienda deberán asegurar las condiciones mínimas de habitabilidad, por lo que deberán contar con los servicios públicos domiciliarios.

- Conforme lo establece el parágrafo del artículo 16 de la Ley 142 de 1994 y el artículo 2.3.1.3.2.1.3 del Decreto 1077 de 2015, existe el deber de vinculación como usuario del servicio público de acueducto y alcantarillado, cuando los servicios públicos estén disponibles en el lugar donde el mismo se encuentra ubicado, salvo que acredite que dispone de alternativas que no perjudican a la comunidad

En el marco del contrato de arrendamiento de locales comerciales ni el código de comercio ni el código civil, ni la jurisprudencia constitucional contemplan disposición en particular frente a los servicios públicos, por ende, se debe remitir a las clausulas contenidas en dicho contrato de arrendamiento donde las partes tienen libertad de configuración contractual.

Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.

Cordialmente,

MANUEL ALEJANDRO MOLINA RUGE

Jefe Oficina Asesora Jurídica

<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>

1. Radicado 20245292033732

TEMA: OBLIGATORIEDAD DE VINCULACIÓN COMO USUARIO AL SERVICIO PUBLICO DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO.

Subtemas: Contrato de arrendamiento de local comercial. Obligación del arrendador de entregar el inmueble con el servicio de acueducto.

2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.

3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”

5. “Por la cual se expide el Código Civil Colombiano.”

6. “Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.”

7. "Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio."

8. Corte Constitucional Sentencia T-055/11