CONCEPTO 403 DE 2025

(octubre 21)

<Fuente: Archivo interno entidad emisora>

SUPERINTENDENCIA DE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS

Bogotá D.C.,

Señora

XXXXXX

Ref. Solicitud de concepto^[1]

COMPETENCIA

De conformidad con lo establecido en el numeral 2 del artículo 11 del Decreto 1369 de 2020^[2], la Oficina Asesora Jurídica de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios - Superservicios es competente para “…absolver las consultas jurídicas externas relativas al régimen de los servicios públicos domiciliarios”.

ALCANCE DEL CONCEPTO

Se precisa que la respuesta contenida en este documento corresponde a una interpretación jurídica general de la normativa que conforma el régimen de los servicios públicos domiciliarios, razón por la cual los criterios aquí expuestos no son de obligatorio cumplimiento o ejecución, tal como lo dispone el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011^[3] sustituido por el artículo 1 de la Ley 1755 de 2015^[4]

Por otra parte, la Superservicios no puede exigir que los actos o contratos de un prestador de servicios públicos domiciliarios se sometan a su aprobación previa, ya que de hacerlo incurriría en una extralimitación de funciones, así lo establece el parágrafo 1 del artículo 79 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 13 de la Ley 689 de 2001.

CONSULTA

A continuación, se transcribe la consulta elevada:

“(…) ¿Es responsabilidad de los edificios, conjuntos residenciales y urbanizaciones cerradas, como personas jurídicas, no solo preservar sus recursos y realizar el mantenimiento preventivo de las áreas comunes, sino también implementar sistemas de monitoreo, efectuar inspecciones periódicas y mantener en buen estado las instalaciones, con el fin de detectar y reparar oportunamente fugas de agua, sean estas visibles o no? (…)”

NORMATIVA Y DOCTRINA APLICABLE

Ley 142 de 1994^[5]

Ley 675 de 2001^[6]

Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015^[7]

Resolución CRA 943 de 2021^[8]

Concepto SSPD-OJ-2022-177

Concepto SSPD-OJ-2023-477

Concepto SSPD-OJ-2024-161  

Concepto SSPD-OJ-2024-346

CONSIDERACIONES

De forma previa y con el fin de emitir un concepto de carácter general, es preciso indicar que en sede de consulta no es posible emitir pronunciamientos y/o decidir situaciones de carácter particular y concreto, teniendo en cuenta que los conceptos constituyen orientaciones que no comprometen la responsabilidad de esta Superintendencia y no tienen carácter obligatorio o vinculante, siendo que se expiden conforme con lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley 1437 de 2011, introducido por sustitución por la Ley 1755 del 30 de junio de 2015.

Para iniciar, conviene resaltar el contenido del numeral 14.16 del artículo 14 de la Ley 142 de 1994 define la red interna así:

“ARTÍCULO 14. DEFINICIONES. Para interpretar y aplicar esta Ley se tendrán en cuenta las siguientes definiciones:

(…)

14.16. Red interna. Es el conjunto de redes, tuberías, accesorios y equipos que integran el sistema de suministro del servicio público al inmueble a partir del medidor. Para edificios de propiedad horizontal o condominios, es aquel sistema de suministro del servicio al inmueble a partir del registro de corte general cuando lo hubiere.” (Subraya fuera de texto).

De esta forma, la red interna para los edificios de propiedad horizontal inicia en el registro de corte general cuando se cuente con este.

En línea con lo anterior, los numerales 27 y 28 del artículo 2.3.1.1.1 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 establecen las definiciones de instalación interna de acueducto e instalación interna de alcantarillado del inmueble, de la siguiente manera:

“ARTÍCULO 2.3.1.1.1. DEFINICIONES. Para efecto de lo dispuesto en el presente decreto, Adóptense las siguientes definiciones:

(…)

27. Instalación interna de acueducto del inmueble. Conjunto de tuberías, accesorios, estructura y equipos que integran el sistema de abastecimiento de agua del inmueble, a partir del medidor. Para edificios de propiedad horizontal o condominios, es aquel sistema de abastecimiento de agua del inmueble inmediatamente después de la acometida o del medidor de control.

(Decreto 302 de 2000, artículo 3 Modificado por el Decreto 229 de 2002, artículo 1).

28. Instalaciones internas de alcantarillado del inmueble. Conjunto de tuberías, accesorios y equipos que integran el sistema de tratamiento, evacuación y ventilación de los residuos líquidos instalados en un inmueble hasta la caja de inspección que se conecta a la red de alcantarillado.

(Decreto 302 de 2000, artículo 3 Modificado por el Decreto 229 de 2002, artículo 1)

(…)” (Subraya fuera de texto).

Así los apartes citados, establecen hasta donde llegan las redes internas de acueducto y alcantarillado, las cuales están conformadas por la acometida y el medidor, que según el artículo 2.3.1.3.2.3.17 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 están a cargo de los suscriptores y usuarios. La norma indica:

“ARTÍCULO 2.3.1.3.2.3.17. MANTENIMIENTO DE LAS ACOMETIDAS Y MEDIDORES. En ningún caso se permite derivar acometidas desde la red matriz o de la red local sin autorización previa de la entidad prestadora de los servicios públicos.

El costo de reparación o reposición de las acometidas y medidores estará a cargo de los suscriptores o usuarios, una vez expirado el período de garantía en los términos del artículo 15 de este capítulo.

Es obligación del suscriptor o usuario mantener la cámara o cajilla de los medidores limpia de escombros, materiales, basuras u otros elementos.

(Decreto 302 de 2000, artículo 20).” (Subraya fuera de texto)

Del artículo citado, se puede concluir que son responsables los usuarios o suscriptores del costo de reparación, o reposición de las acometidas y medidores.

En concordancia con lo anterior, el artículo 2.3.1.3.2.4.18 del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 establece que el mantenimiento de las redes internas no es responsabilidad del prestador. La norma indica:

“ARTÍCULO 2.3.1.3.2.4.18. MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES DOMICILIARIAS. El mantenimiento de las redes internas de acueducto y alcantarillado no es responsabilidad de la entidad prestadora de los servicios públicos, pero ésta podrá revisar tales instalaciones y exigir las adecuaciones y reparaciones que estime necesarias para la correcta utilización del servicio.

Cada usuario del servicio deberá mantener en buen estado la instalación domiciliaria del inmueble que ocupe y, en consecuencia, la entidad prestadora de los servicios públicos no asumirá responsabilidad alguna derivada de modificaciones realizadas en ella. De todas formas, los usuarios deben preservar la presión mínima definida en el Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico.

PARÁGRAFO. Cuando el suscriptor o usuario lo solicite o cuando se presenten consumos de agua excesivos e injustificados, la entidad prestadora de los servicios públicos deberá efectuar una revisión de las redes internas a fin de establecer si hay deterioro en ellas y, de ser el caso, podrá hacer las sugerencias que considere oportunas para su reparación.

(Decreto 302 de 2000, artículo 21)” (Subraya fuera del texto).

De esta manera, en virtud de la norma citada, le corresponde al usuario o suscriptor no sólo el mantenimiento de las redes internas de los servicios de acueducto y alcantarillado, sino sus adecuaciones y reparaciones.

Adicionalmente, es de anotar que la citada norma no establece términos taxativos para que se lleve a cabo la revisión y el mantenimiento de las redes internas de acueducto y alcantarillado; no obstante, respecto del servicio de acueducto, la norma señala que debe mantenerse la presión mínima definida en el Reglamento Técnico del Sector de Agua Potable y Saneamiento Básico – RAS, contenido en la Resolución MVCT 0330 de 2017.

En concordancia con lo anteriormente expuesto, vale la pena precisar que la Resolución CRA 943 de 2021 que compila la regulación general de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y aseo, no regula el mantenimiento de redes internas de acueducto y alcantarillado, sin embargo, en la cláusula 33 del modelo de contrato de condiciones establecido en el artículo 6.1.6.2. para pequeños prestadores, indica:

“6.1.6.2. MODELO DE CONDICIONES UNIFORMES DEL CONTRATO DE SERVICIOS PÚBLICOS PARA PERSONAS PRESTADORAS DE LOS SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS DE ACUEDUCTO Y/O ALCANTARILLADO QUE A 31 DE DICIEMBRE DE 2013 ATIENDAN EN SUS APS HASTA 5.000 SUSCRIPTORES EN EL ÁREA URBANA Y AQUELLAS QUE PRESTEN EL SERVICIO EN EL ÁREA RURAL INDEPENDIENTEMENTE DEL NÚMERO DE SUSCRIPTORES QUE ATIENDAN.

(…)

CLÁUSULA 33. INSTALACIONES INTERNAS. El SUSCRIPTOR Y/O USUARIO responderá por el mantenimiento de las redes internas, para lo cual, podrá solicitar a la PERSONA PRESTADORA su revisión con el fin de establecer si hay deterioro en ellas, y, de ser el caso, para que efectúe las recomendaciones que considere oportunas para su reparación o adecuación por parte del personal técnico. (…)”

Así las cosas, el referido aparte establece que los suscriptores y/o usuarios deberán responder por el manteamiento de las redes internas de los servicios de acueducto y alcantarillado, sin embargo, no establece la periodicidad para llevar a cabo el mantenimiento o la revisión de las mencionadas redes internas.

En suma, conforme los artículos 2.3.1.3.2.3.17. y 2.3.1.3.2.3.18. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 el mantenimiento interno de las redes de acueducto y alcantarillado está a cargo de los usuarios y suscriptores. Así las cosas, le corresponde al usuario o suscriptor no sólo el mantenimiento de las redes internas de los servicios de acueducto y alcantarillado, sino sus adecuaciones y reparaciones; no obstante, vale la pena precisar que las referidas normas no establecen un término perentorio para llevar a cabo tal mantenimiento.

Sin perjuicio de lo anterior, es preciso señalar que conforme el artículo 149 de la Ley 142 de 1994, los prestadores de servicios públicos domiciliarios, previo a la preparación de la factura de cobro del servicio, están en la obligación de verificar si se presenta una desviación significativa. Para el efecto, deben verificar si existe una variación positiva o negativa que supere un rango determinado en relación con el consumo promedio histórico del usuario, conforme con lo indicado en la regulación o el contrato, dependiendo el servicio de que se trate. La norma señala:

“Artículo 149. De la revisión previa. Al preparar las facturas, es obligación de las empresas investigar las desviaciones significativas frente a consumos anteriores. Mientras se establece la causa, la factura se hará con base en la de períodos anteriores o en la de suscriptores o usuarios en circunstancias semejantes o mediante aforo individual; y al aclarar la causa de las desviaciones, las diferencias frente a los valores que se cobraron se abonarán o cargarán al suscriptor o usuario, según sea el caso.” (Subraya fuera de texto)

En este sentido, el inciso 3 del artículo 146 de la Ley 142 de 1994, en concordancia con el artículo 149 referido, señalan como obligación de los prestadores de servicios públicos domiciliarios la de ayudar a los usuarios a detectar e investigar la causa de las fugas, así como determinar las razones de posibles desviaciones significativas en el consumo.

De manera que, cuando se verifique la existencia de una variación en el consumo, debe adoptar mecanismos eficientes que le permitan investigar la causa respectiva. En este sentido, el prestador del servicio, en aras de ayudar al usuario a detectar las causas de una eventual desviación significativa del consumo, puede realizar visitas técnicas a los inmuebles de los usuarios, para lo cual, deberá atender el procedimiento y debido proceso.

En desarrollo de esas facultades legales, los prestadores de servicios públicos pueden realizar visitas técnicas de verificación del estado de las redes de prestación del servicio, así como las demás actividades que les permitan establecer la causa de la desviación.

En este sentido, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 149 de la Ley 142 de 1994, a través de Concepto SSPD-2024-161 esta Oficina se pronunció respecto del alcance la obligación a cargo de los prestadores, para prestar la ayuda para la detección de fugas, en los siguientes términos:

“(…) En este punto, es importante precisar que la obligación de ayudar al usuario a detectar el sitio y la causa de las fugas se traduce en que el prestador debe brindar al usuario la cooperación debida, auxiliarlo, utilizando los medios que tenga a su disposición para lograr la detección del sitio y causas de las fugas imperceptibles. No puede entenderse que la expresión “ayuda al usuario” implica un esfuerzo más allá al que pueda hacer el prestador, pero tampoco puede dársele la connotación de cualquier ayuda, ya que el prestador debe poner a disposición del usuario todas las herramientas con las que cuente para lograr la obligación de ayuda, todo lo que realice el prestador debe ser consignado en las actas de visita o podrá usar cualquier medio audiovisual que permita determinar que cumplió el deber endilgado.

Facilitada toda la ayuda por parte del prestador, el usuario no puede obligarlo a realizar o ejecutar actividades más allá de las que haya suministrado en cumplimiento del mandato legal. En todo caso, se advierte que el prestador por ninguna razón puede negarse a brindar la ayuda solicitad por el usuario, pues se reitera, ello implica el incumplimiento de la norma y da lugar a la imposición de sanciones por parte de la Superservicios.

Adicionalmente, es importante señalar que si bien el prestador tiene la obligación de ayudar a detectar el sitio y la causa de la fuga, en el evento de que sea el usuario quien la detecta, antes de que el prestador inicie las acciones necesarias para el efecto, deberá el usuario realizar la reparación pertinente, ya que es su deber hacerlo, en razón a que es el único responsable del mantenimiento y cuidado de las redes internas que le permiten abastecerse del servicio público domiciliario, como bien lo señala el artículo 2.3.1.3.2.3.17. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 al indicar: “el costo de reparación o reposición de las acometidas y medidores estará a cargo de los suscriptores o usuarios, una vez expirado el período de garantía en los términos del artículo 15 de este capítulo. Es obligación del suscriptor o usuario mantener la cámara o cajilla de los medidores limpia de escombros, materiales, basuras u otros elementos”.” (Subraya y negrilla fuera de texto)

Como se ve del concepto citado, la posición de esta Oficina en relación con la obligación de ayuda que debe brindar el prestador al usuario cuando este lo requiera para efectos de lograr detectar las fugas imperceptibles, encuentra su alcance en que aquel debe brindar al usuario la cooperación debida y auxiliarlo utilizando los medios que tenga a su disposición para lograr la detección del sitio y causas de las mismas.

Sin embargo, este soporte no puede entenderse en el sentido que la persona prestadora realice un esfuerzo más allá del que técnica y físicamente pueda llevar a cabo, aunque tampoco puede dársele la connotación de cualquier ayuda, ya que el prestador debe poner a disposición del usuario todas las herramientas con las que cuente para lograr la obligación de ayuda.

Ahora, si bien el prestador tiene la obligación de ayudar a detectar el sitio y la causa de la fuga, en el evento de que sea el usuario quien la detecta, antes de que el prestador inicie las acciones necesarias para el efecto, es claro que en todo caso es el usuario el único responsable del mantenimiento y cuidado de las redes internas que le permiten abastecerse del servicio público domiciliario, como bien lo señala el artículo 2.3.1.3.2.3.17. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015.

Finalmente, vale la pena precisar lo dispuesto por el parágrafo del artículo 32 de la Ley 675 de 2001, el cual señala que, para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como consecuencia de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita.

En ese orden de ideas, es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 ^[9] de la Ley 675 de 2001). En ningún caso las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios.

Igual ocurre con las acometidas y redes domiciliarias de las unidades privadas, cuya construcción y mantenimiento corresponde a cada usuario, sin perjuicio que la empresa pueda hacer reparaciones o construcciones de este tipo de redes, con cargo al usuario.

Así las cosas, en la propiedad horizontal existen dos tipos de usuarios de los servicios públicos domiciliarios: las unidades privadas y las zonas comunes del edificio. Ambos tipos de usuarios cuentan con medidores individuales y, por tanto, para efectos del cobro del servicio prestado reciben facturas independientes y la prestación del servicio se realiza a ambos tipos de usuarios en las mismas condiciones de calidad y continuidad.

CONCLUSIONES

De acuerdo con las consideraciones expuestas, se presentan las siguientes conclusiones:

- De acuerdo con lo establecido en los artículos 2.3.1.3.2.3.17. y 2.3.1.3.2.3.18. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015 el mantenimiento interno de las redes de acueducto y alcantarillado está a cargo de los usuarios y suscriptores.

- Así las cosas, le corresponde al usuario o suscriptor no sólo el mantenimiento de las redes internas de los servicios de acueducto y alcantarillado, sino sus adecuaciones y reparaciones; no obstante, vale la pena precisar que las referidas normas no establecen un término perentorio para llevar a cabo tal mantenimiento.

- En línea con lo anterior, se debe indicar que la Resolución CRA 943 de 2021 que compila la regulación general de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y aseo, no regula el mantenimiento de redes internas de acueducto y alcantarillado, sin embargo, en la cláusula 33 del modelo de contrato de condiciones uniformes para los servicios de acueducto y alcantarillado para pequeños prestadores, establecido en el artículo 6.1.6.2., señala que el suscriptor y/o usuario responderá por el mantenimiento de las redes internas más no establece los términos para realizarlo.

- Sin perjuicio de lo anterior, es responsabilidad del prestador investigar los consumos de cada usuario y/o suscriptor previo a la elaboración de las facturas. En efecto, tal como lo dispone el artículo 149 de la Ley 142 de 1994, cuando el prestador advierta un aumento y/o reducción considerable en el valor de la factura, deberá investigar las causas de esta variación.

- Por lo tanto, la investigación o revisión previa que debe adelantar el prestador buscará detectar la situación que está ocasionando la variación en el consumo, esto es, si la misma obedece a una razón técnica, o a una fuga, o si por el contrario el incremento o disminución corresponden a un aumento o disminución desmedida del consumo por parte del usuario.

- En ese sentido, se reitera^[10] la posición de esta Oficina en relación con la obligación de ayuda que debe brindar el prestador al usuario cuando este lo requiera para efectos de lograr detectar las fugas imperceptibles, la cual debe entenderse como la cooperación y el deber de auxiliarlo utilizando los medios que tenga a su disposición para lograr la detección del sitio y causas de las mismas.

- Ahora, si bien el prestador tiene la obligación de ayudar a detectar el sitio y la causa de la fuga, en el evento de que sea el usuario quien la detecta, es claro que en todo caso es el usuario el único responsable del mantenimiento y cuidado de las redes internas que le permiten abastecerse del servicio público domiciliario, como bien lo señala el artículo 2.3.1.3.2.3.17. del Decreto Único Reglamentario 1077 de 2015.

- Finalmente, de acuerdo con lo señalado en la Ley 675 de 2001, para efectos de facturación de los servicios públicos domiciliarios a zonas comunes, la persona jurídica que surge como consecuencia de la constitución al régimen de propiedad horizontal podrá ser considerada como usuaria única frente a las empresas prestadoras de los mismos, si así lo solicita.

- En ese orden de ideas, es la copropiedad la que ejerce el dominio sobre las redes internas de servicios públicos domiciliarios en las áreas comunes, y por ello están obligadas a realizar las labores de mantenimiento, reparación o reposición cuando así se requiera (artículo 82 ^[11] de la Ley 675 de 2001). En ningún caso las empresas están obligadas a realizar tales actividades sobre estas redes internas comunes y en caso de hacerlo, están facultadas para cobrárselas a los usuarios.

Finalmente, le informamos que esta Superintendencia ha puesto a disposición de la ciudadanía un sitio de consulta al que usted puede acceder en la dirección electrónica https://www.superservicios.gov.co/Normativa/Compilacion-juridica-del-sector, donde encontrará la normativa, jurisprudencia y doctrina sobre los servicios públicos domiciliarios, así como los conceptos emitidos por esta entidad.

Cordialmente,

JHONN VICENTE CUADROS CUADROS

Jefe Oficina Asesora Jurídica

<NOTAS DE PIE DE PÁGINA>

1. Radicado: 20255293753352

TEMA: MANTENIMIENTO DE REDES INTERNAS DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO

Subtemas: Fugas imperceptibles y desviaciones significativas.

2. “Por el cual se modifica la estructura de la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios”.

3. “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

4. “Por medio de la cual se regula el Derecho Fundamental de Petición y se sustituye un título del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.”

5. “Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones.”.

6. “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”

7. "Por medio del cual se expide el Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio."

8. “Por la cual se compila la regulación general de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado y aseo, y se derogan unas disposiciones.”

9. “(…) ARTÍCULO 82. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios (…)”

10. Concepto SSPD-OJ-2024-161 - Concepto SSPD-OJ-2024-346

11. “(…) ARTÍCULO 82. OBLIGACIONES DE MANTENIMIENTO, REPARACIÓN Y MEJORAS. Las Unidades Inmobiliarias Cerradas tendrán a su cargo las obligaciones de mantenimiento, reparación y mejoras de las zonas comunes y del espacio público interno de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, que serán pagados por los copropietarios (…)”